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Aktuelle Rechtsprechung - Archiv



Geplante Korrektur der Trinkwasserverordnung ab 2013?

Das Bundesgesundheitsministerium hat am 26.06.2012 einen Entwurf einer zweiten Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung vorgelegt. Sollt der Bundesrat im Okt./Nov. den Änderungen zustimmen, könnten sie noch Ende 2012 in Kraft treten.

FolgendeÄnderungen sind im Einzelnen geplant:

1. Großanlage zur Trinkwassererwärmung

Zukünftig erfolgt eine eigene Definition dieses Begriffs in § 3 Trinkwasserverordnung. Bislang orientierte sich der Begriff an dem DVGW-Arbeitsblatt W 551, das aber einige Unklarheiten beinhaltete. Künftig ist eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung eine Anlage mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit jeweils einem Inhalt von mehr als 400 Liter oder mit mehr als drei Liter Inhalt in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle. Dabei wird der Inhalt einer Zirkulationsleitung nicht berücksichtigt. Entsprechende Anlagen in Ein- oder Zweifamilienhäusern zählen nicht zu Großanlagen zur Trinkwassererwärmung.

In der Entwurfsbegründung wird nochmals klargestellt, dass dezentrale Anlagen zur Trinkwassererwärmung (z. B. Durchlauferhitzer) nicht als Großanlagen gelten.

2. Technischer Maßnahmewert

Der technische Maßnahmewert für Legionellen wurde auf 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml festgelegt. Bisher mussten Maßnahmen eingeleitet werden, wenn der Maßnahmewert erreicht oder überschritten wurde. Laut Entwurf sind Maßnahmen erst zu ergreifen, wenn der Maßnahmewert überschritten ist. Künftig müssen mindestens zwei Kolonien entdeckt werden, damit Maßnahmen erforderlich werden.

3. Aufhebung der Anzeigepflichten

Die bisher in § 13 Abs. 5 TrinkwV geregelte Verpflichtung, vorhandene Großanlagen in vermieteten Mehrfamilienhäusern dem Gesundheitsamt anzuzeigen (Bestandsanzeige), soll komplett entfallen.

Gleichfalls ist geplant, auch die Anzeigepflichten für die erstmalige Inbetriebnahme, der Wiederinbetriebnahme, der Stilllegung und für eine bauliche oder betriebstechnische Änderung dieser Anlagen aufzuheben.

Bislang stellt die unterlassene Bestandsanzeige eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 25.000,00 € geahndet werden kann. Auch wer eine solche Anzeige nachholt, kann aufgrund der verspäteten Anzeige - nach der gesetzlichen Regelung - mit einer Geldbuße belegt werden. Erst wenn die Änderungen in Kraft sind, entfällt auch die Ordnungswidrigkeit.

4. Verlängerung der Prüfungsfristen

Die Frist für die erstmalige Legionellenprüfung des Trinkwassers soll bis zum 31. Dezember 2013 verlängert werden, weil die vorhandenen Prüfkapazitäten nicht ausreichen. Gleichzeitig soll die Trinkwasseruntersuchung nicht mehr jährlich, sondern nur alle drei Jahre stattfinden.

5. Mitteilung der Untersuchungsergebnisse

Künftig sollen die Ergebnisse der Trinkwasseruntersuchung nicht mehr grundsätzlich den Gesundheitsämtern übersandt werden, da die Behörden ansonsten überlastet wären. Nur wenn der technische Maßnahmewert überschritten wird, muss das Gesundheitsamt informiert werden. In diesem Fall ist der Eigentümer verpflichtet, die Ursachen der Überschreitung festzustellen, eine Gefährdungsanalyse vorzunehmen und die sich daraus ergebenen Maßnahmen in die Wege zu leiten.

Wenn Mieter und Eigentümer die Hausverwaltung verklagen!

Stand: 09.10.2012

Im Prinzip ist eine Hausverwaltung dazu da, den Eigentümern bzw. Bewohnern einer Immobilie den Alltag zu erleichtern. In einem Großteil aller Fälle gibt es deswegen keinen Streit oder nur ab und zu mal eine unbedeutende Reiberei. Doch manchmal kommt es anders.

a)

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat mehrheitlich entschieden, für die dringend notwendige Reparatur der Fahrstühle und die Sanierung des Giebels einen Kredit in Höhe von max. 135.000,00 € aufzunehmen. Der Verwalter hätte dies umsetzen müssen. Doch dazu kam es nicht, denn ein Betroffener ließ den Beschluss vor dem Landgericht Bielefeld    (Az: 23 T 442/10) für ungültig erklären. Das Gesetz sieht vor, dass zur Kostendeckung von Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zeitnah Eigenmittel der Wohnungseigentümer angesammelt werden müssen. D. h. notfalls muss jeder einzelne für sich einen Kredit aufnehmen, die Gemeinschaft darf das nicht.

b)

Gegen das Transparenz-Gebot hat ein Verwalter verstoßen, als er diverse Sonderhonorare, die er neben seiner Vergütung erhielt, nicht in der Jahresabrechnung sondern lediglich in einem internen Prüfblatt aufführte. Um die Frage, ob der Verwalter ein Sonderhonorar erhalten dürfe, ging es gar nicht, sondern nur um die Heimlichtuerei. Das LG Karlsruhe (Az: 11 S 70/09) hat entschieden, dass es den Eigentümern nicht zuzumuten sei, erst mühsam nach diesen Extra-Ausgaben suchen zu müssen.

c)

Die Rechte des Verwalters sind eingeschränkt, er soll verwalten und nicht grundlegend über die Geschicke einer Eigentümergemeinschaft entscheiden. Ein Verwalter hatte ohne einen Beschluss der Eigentümer die komplette Sanierung (mit Wärmedämmung in Höhe von 18.000,00 €) in Auftrag gegeben. Dies, obwohl die Gemeinschaft bei ihrer Versammlung von lediglich 4.000,00 € ausgegangen war. Der BGH entschied, dass die Eigentümer für diese Eigenmächtigkeit nicht finanziell gerade stehen müssten (vgl. BGH (Az: VZ R 197/10).

d)

Wenn ein Eigentümer mit seinen Wohngeldzahlung erheblich im Verzug ist, kann die Gemeinschaft den Verwalter beauftragen, die Stromzufuhr zu dieser Wohnung zu sperren. Dies ist auch dann möglich, wenn der Eigentümer seine Rechnung direkt beim Energieversorger begleicht. Das LG München I (Az: 1 S 10608/10) bestätigte diese Vorgehensweise: „Die Gemeinschaft sei Eigentümer der hauseigenen Stromleitungen und soweit auch berechtigt, diese nicht mehr zur Verfügung zu stellen.

e)

Wenn sich ein Verwalter als unzuverlässig erweist, dann muss er schnellstmöglich abgelöst werden, eher er noch größeren Schaden anrichtet. In dringenden Fällen kann das zuständige Gericht auf Antrag der Eigentümer einen so genannten Notverwalter bestellen (BGH Az: VZ R 146/10). Allerdings bedarf es eben genau eines solchen Antrags als Betroffenen. Ein Gericht kann nicht - wie in früheren Zeiten - eigenmächtig vorgehen.

Mietminderung - Mieter muss Berechtigung genau prüfen

Stand: 12.09.2012

Bei einem Zahlungsverzug mit zwei Monatmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Der Zahlungsverzug setzt grundsätzlich ein Verschulden des Mieters voraus, das vom Gesetz allerdings vermutet wird (§ 286 Abs. 4 BGB). An einem Verschulden kann es z. B. fehlen, wenn sich der Mieter in einem entschuldbaren Irrtum über seine Berechtigung zur (teilweisen) Zahlungsverweigerung befindet, z. B. sich entschuldbar über die richtige Bemessung der Minderungsquote wegen Vorliegen eines Mangels in der Wohnung, geirrt hat. Dabei kann ein entschuldbarer Irrtum aber nur dann angenommen werden, wenn sich der Mieter sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat (so bereits BGH, Urteil vom 28.09.1992, NJW 1992, 3286). Muss der Mieter bei einer Mietminderung davon ausgehen, dass die tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzungen nicht gegeben sind (z. B. weil die Gründe nicht erheblich oder nicht nachweisbar sind), kann er sich nicht auf ein unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Insofern muss sich der Mieter auch eine unzutreffende Rechtsberatung durch den von ihm eingeschalteten Mieterverein zurechnen lassen (so bereits LG Berlin, Urteil vom 06.09.2005). Hat der Mieter zum Beispiel mit dem Vermieter eine Vereinbarung über den Ausschluss bzw. die Begrenzung einer Mietminderung wegen Bauarbeiten geschlossen, ist der Mieter der Auffassung, an diese Vereinbarung aufgrund von veränderten Umständen nicht mehr gebunden zu sein, muss er bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte rechnen. Zur Vermeidung des Risikos einer Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung obliegt es dem Mieter, die Mieten zum Beispiel (teilweise) nur unter Vorbehalt oder auf ein Anderkonto zu zahlen. Kürzt der Mieter die Miete trotz unklarer Rechtslage, kommt er schuldhaft in Zahlungsverzug und muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen (LG München I, Urteil vom 09.12.2011, ZMR 2012, 192).

Mangel an Photovoltaikanlagen - wie lange ist die Gewährleistungsfrist?

Stand: 27.04.2012

Die Montage von Photovoltaikanlagen auf deutschen Hausdächern hat Hochkonjunktur. Dabei sind Mängel der Module, aber auch Fehler bei der Montage, nicht ausgeschlossen. Fraglich ist, innerhalb welcher Frist Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden müssen.

Problematisch ist bereits die rechtliche Einordnung des geschlossenen Vertrages. Das Unternehmen verpflichtet sich in der Regel nicht nur zur Lieferung der Solarmodule, sondern auch zur Montage der Module auf dem Dach. Der Vertrag weist daher sowohl kaufvertragsrechtliche als auch werkvertragsrechtliche Elemente auf. Da die Montage der Module auf dem Dach mittels Dachhacken relativ einfach ist, wird i. d. R. die Lieferverpflichtung den Schwerpunkt des Vertrages ausmachen, so dass sich Mängelansprüche aus Kaufvertragsrecht ableiten.

Die Verjährung von kauvertraglichen Mängelansprüchen ist in § 438 BGB geregelt. Demzufolge verjähren Mängelansprüche in fünf Jahren ab Ablieferung „bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat“. Die Vorschrift setzt also voraus, dass die mangelhafte Sache durch ihre Verwendung eine so feste Verbindung mit dem Gebäude erlangt, dass sie zu einem wesentlichen Bestandteil (§ 94 BGB) des Grundstücks wird.

Liegt diese Voraussetzung nicht vor, verjähren Ansprüche nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB in zwei Jahren ab Ablieferung der Solarmodule (siehe OLG Bamberg, Urteil vom 12.01.2012 – 6 W 38/11). Der konkrete Fall betraf eine Freiland-Photovoltaikanlage, die auf Pfosten verankert wurde, die 90 cm tief in den Boden gerammt waren. Das Gericht sah durch die Verankerung auf den Pfosten eine feste Verbindung mit dem Grundstück für gegeben, so dass eine Trennung ohne Beschädigung der Module oder Pfosten nicht möglich sei.

Ob diese Rechtssprechung auf Aufdachanlagen bzw. dachintegrierte Photovoltaikanlagen übertragbar ist, erscheint fraglich. Die Finanzverwaltung vertritt die Auffassung, dass sowohl Aufdachanlagen als auch dachintegrierte Photovoltaikanlagen nicht als wesentliche Bestandteile des Gebäudes, sondern als selbständige, vom Gebäude losgelöste bewegliche Wirtschaftsgüter zu behandeln sind (vgl. Verfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern vom 05.08.2010).

Da bei einer "Aufdach-Photovoltaikanlage" der Abbruch der Module ohne Beschädigung der Substanz ohne weiteres möglich ist, spricht viel für die Annahme, wonach die Module mit ihrer Montage nicht Grundstücksbestandteil werden. Im Ergebnis wird man deshalb von einer zweijährigen Verjährungsfrist gem. § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB ausgehen müssen.

"Dachintegrierte Anlagen" erfordern dagegen eine wesentlich höheren Montageaufwand und eine besondere Anpassung an das Dach, so dass hier viel für die Annahme eines wesentlichen Grundstücksbestandteils spricht, so dass nach § 4138 Abs. 1 Nr. 2 b BGB Mängelansprüche in fünf Jahren verjähren.

Fazit: Das Urteil des OLG Bamberg ist nicht verallgemeinerungsfähig. Die Frage der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen ist für Aufdachanlagen und für dachintegrierte Anlagen wohl unterschiedlich zu beurteilen. Der BGH hat die Verjährungsfrage noch nicht thematisiert.

Nachbar muss Wärmedämmung dulden

Stand: 16.04.2012

Neues Gesetz seit 01. Januar 2012

Steht die Außenwand eines Hauses, welche eine Wärmedämmung erhalten soll, an der Grundstücksgrenze, führt die Anbringung der Wärmedämmung zwangsläufig zu einem Überbau auf das Nachbargrundstück. Fraglich war bisher, ob der Eigentümer des Nachbargrundstücks die Wärmedämmung, welche sich auf seinem Grundstück befindet, dulden muss.

Der Bayerische Landtag hat daher mit Wirkung zum 01.01.2012 zwei gesetzliche Neuregelungen verabschiedet, wonach ein Grundstückseigentümer zum Einen unter bestimmten Voraussetzungen zur Duldung des durch eine Wärmedämmung entstandenen Überbaus verpflichtet ist und er ferner auch das Betreten seines Grundstücks zum Zwecke der Anbringung der Wärmedämmung gestatten muss (Art. 46 a, 46 b Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch - AGBGB). Entgegenstehende Urteile sind daher jedenfalls in Bayern nicht mehr einschlägig. Nach Artikel 46 a AGBGB muss der Eigentümer bzw. der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks (z. B. Mieter, Nießbraucher) dulden, dass die Wärmedämmung auf das Grundstück übergreift, soweit die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt wird.

Als Ausgleich für den Überbau muss der Nachbar durch eine Überbaurente entschädigt werden. Die Höhe der Rente wurde gesetzlich nicht geregelt. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert des überbauten Grundstücksteils im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.

Der Veranlasser des Überbaus ist instandhaltungspflichtig und hat Schäden, die durch den Überbau entstehen, ohne Rücksicht auf ein Verschulden zu ersetzen (Art. 46 a Abs. 2, 3 AGBGB). Zur Anbringung der Wärmedämmung muss der Eigentümer dulden, dass das Grundstück von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks und von diesem beauftragten Personen zwecks Errichtung, Veränderung, Instandhaltung oder Beseitigung einer baulichen Anlage betreten wird. Der Nachbar muss diese ihm zustehenden Rechte, so schonend wie möglich ausüben und darf sie nicht zu Unzeit geltend machen (Hammerschlags- und Leiterrecht).

Die Absicht, das Nachbargrundstück zu betreten oder dort Arbeiten auszuführen, sowie die Art und die Dauer derArbeiten, sind mindestens einen Monat vor deren Beginn dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks anzuzeigen.

Die Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke der Anbringung einer Wärmedämmung muss der Nachbar entschädigungslos nur maximal eine Woche dulden. Bei einer längeren Nutzung hat er für die gesamte Zeit der Benutzung Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für einen dem benutzten Grundstücksteil vergleichbaren gewerblichen Lagerplatz (Art. 46 b Abs. 6 AGBGB).

Zivilprozesskosten steuerlich abziehbar?

-Neue Rechtssprechung wird (vorerst) nicht angewendet-

Der Bundesfinanzhof hat seine Rechtsprechung geändert!

Bisher legte der BFH die Regelungen zur Anerkennung außergewöhnlicher Belastungen eng aus. So wurden die Kosten eines Zivilprozesses nach bisheriger einhelliger Meinung nur ausnahmsweise bei Rechtsstreiten mit existenzieller Bedeutung für den Steuerpflichtigen als außergewöhnliche Belastung anerkannt.

Von dieser engen Auslegung wich der BFH in seinem Urteil vom 12.05.2011, Az: VI R 42/10 nunmehr ab.

Kosten für einen Zivilprozess dürfen zukünftig in der Steuererklärung als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden - unabhängig davon, um was es im Prozess ging.

Einzige Voraussetzung: Die beabsichtigte Rechtsverteidigung muss hinreichende Aussicht auf Erfolg bieten und darf nicht mutwillig erscheinen. Das soll aber schon dann der Fall sein, wenn ein Erfolg genauso wahrscheinlich ist wie ein Misserfolg.

Zivilprozesskosten sind jedoch nur insoweit abziehbar, als sie notwendig sind und einen angemessenen Betrag nicht überschreiten. Etwaige Leistungen aus einer Rechtsschutzversicherung sind im Rahmen der Vorteilsanrechung zu berücksichtigen.

Wie zu befürchten war, wendet die Finanzverwaltung (FIN Verw) laut ihrem Nichtanwendungserlass (siehe BMF-Schreiben vom 20.12.2011) dieses Urteil über den Einzelfall hinaus nicht allgemein an.

Im Falle der Nichtanerkennung von Prozesskosten durch das Finanzamt bleibt daher nur die Möglichkeit, betroffene Steuerbescheide anzufechten und ggf. eine Klage anzustrengen.

Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben, können Sie selbstverständlich gerne mit uns Rücksprache nehmen.

Bauarbeiten in der Nachbarschaft: Mietkürzung nicht immer gerechtfertigt (OLG Braunschweig, Beschluss v. 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10)

Die Miete kann bei unzumutbarem Lärm, insbesondere während der Ruhe- und Nachtzeiten gemindert werden. Das gilt sowohl für Baulärm, der von außen (fremde Baustelle) kommt, als auch für Lärm, der von Bauarbeiten, die im Haus ausgeführt werden, verursacht wird.

Dieser Anspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Vermieter keinen Anspruch auf eine nachbarschaftliche Ausgleichszahlung hat. Ein solcher Anspruch steht dem Vermieter nämlich nur zu, wenn der Lärm vom Nachbargrundstück unzumutbar ist. Je nach Stärke und Dauer der Beeinträchtigung durch Baulärm, Staub und Dreck können zwischen 5 % und 35 % für eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Dabei wird unter anderem auch berücksichtigt, ob die Baustelle „rund um die Uhr“ aktiv ist oder nur an Werktagen.

Aber: Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter beim Einzug schon wusste, was auf Ihn zukommt (§ 536 BGB). So muss derjenige, der in ein Neubaugebiet zieht, damit rechnen, dass Lärmbelästigungen durch Baulärm so lange auftreten werden, bis das Gebiet vollständig bebaut ist. Ein Minderungsrecht besteht ebenfalls nicht, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass die ältere Bausubstanz in der Nachbarschaft eines Tages ein Sanierungsfall wird. Das hat gerade das OLG Braunschweig im Fall einer Kirche bestätigt (vgl. OLG Braunschweig, Beschluss vom 18.10.2011, Az: 1 U 68/10).

Kosten der jährlichen Legionellenprüfung sind Betriebskosten

Seit 01.11.2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern Trinkwasser zentral erwärmt wird. Die Untersuchung kostet bei einem Haus mit 8 Wohnungen voraussichtlich etwa 200,00 € pro Jahr. Von dem jährlichen Legionellentest sind Eigentümer folgender zentraler Trinkwasseranlagen betroffen: Wenn das Speichervolumen mehr als 400 Liter beträgt oder das Rohrleitungsvolumen zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mehr als 3 Liter aufweist.

Die Kosten der jährlichen Legionellenprüfung sind Betriebskosten. Vermieter, die in ihren Mietverträgen die Umlage von Betriebskosten mit Bezug auf die Betriebskostenverordnung vereinbart haben, können dieses Kosten selbstverständlich auf die Mieter umlegen. Sollten Investitionen erforderlich sein, damit die Legionellenprüfung technisch überhaupt möglich ist, können die Mieter im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung an diesen Kosten beteiligt werden.

Betriebskostenpauschale: Kein Auskunftsanspruch des Mieters (BGH, Urteil v. 16.11.2011, Az.: VIII ZR 106/11)

Im frei finanzierten Wohnungsbau haben die Mietparteien die Wahl, ob sie eine Bruttokaltmiete, d. h. eine Miete inkl. aller Betriebskosten (mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten), eine Nettomiete zzgl. einer jährlichen abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlung oder eine Nettomiete zzgl. einer nicht abrechenbaren Betriebskostenpauschale vereinbaren.

Bei Vereinbarung einer solchen Betriebskostenpauschale hat der Mieter nach einem neuen Urteil des BGH gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Betriebskosten. Eine Ausnahme kommt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen der einzelnen Betriebkosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen bei anderen Positionen ausgeglichen werden. Ein Auskunftsanspruch kann deshalb nur dann entstehen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben. Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet, die anfängliche Kalkulation der Betriebskostenpauschale offen zu legen. Die Höhe der Pauschale kann von den Parteien im Rahmen der Vertragsautonomie frei vereinbart werden (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11).

Betriebskostenabrechnung: Vertragliche Verlängerung der Jahresfrist ist zulässig (LG Koblenz, Urteil v. 28.01.2010, Az.: 14 S 318/08, WuM 2011, 564)

Die Abrechnung über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten muss der Vermieter dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB); d. h. die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen. Die lediglich rechtzeitige Absendung der Abrechnung an den Mieter genügt nicht.

Nach Ablauf dieser Jahresfrist hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten, wenn er den verspäteten Zugang beim Mieter nicht zu vertreten hat. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ihm die für die Abrechnung notwendigen Belege noch nicht vorgelegen haben.

Nach einem neuen Urteil des LG Koblenz können die Parteien eines Wohnungsmietvertrages im Einzelfall jedoch vereinbaren, den Zugang der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresabrechnungsfrist nicht als verspätet zu behandeln (LG Koblenz, Urteil v. 28.01.2010, 14 S 318/08, WuM 2011, 564).

Eigentümergemeinschaft darf Strom abstellen (LG München I, Urteil v. 08.11.2010, Az.: 1 S 10608/10)

Ist ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung seines Hausgelds in Verzug, darf ihm die Eigentümergemeinschaft die Stromversorgung abstellen. Bereits zuvor hatte eine Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung den Beschluss gefasst, gegen einen Wohnungseigentümer, der seit Monaten mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug war, eine Versorgungssperre zu verhängen. Hiervon sollte auch die Stromzufuhr zu der Eigentumswohnung betroffen sein. Den Strom bezog der betroffene Eigentümer jedoch selbst vom Stromversorger und zahlte auch an diesen direkt. Nach Ansicht des LG München I war die Eigentümergemeinschaft berechtigt, eine Versorgungssperre zu verhängen. Auch die Stromzufuhr zur Wohnung des säumigen Eigentümers durfte davon erfasst werden, obwohl der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezog.

Eine Versorgungssperre gegen einen säumigen Wohnungseigentümer darf auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezieht; vorausgesetzt, seine Wohnung wird über eine Leitung, die im Gemeinschaftseigentum steht, versorgt.

(Urteil LG München I v. 08.11.10, Az.: 1 S 10608/19)

Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung (BGH, Urteil v. 01.06.2011 Az.: VIII ZR 91/10)

Die Beklagten zu 1 bis 3 sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Achberg, in dem auch der Beklagte zu 4 wohnt. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

(Urteil v. 1. Juni 2011, Az.: VIII ZR 91/10)

Bauherren können von Gemeinden Erschließungskosten zurückfordern

Nach dem rechtskräftigen Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG von Ende 2010), für das nun die Begründung vorliegt (Az: 9 C 8.09) sind demnach Kommunen zur Kostenerstattung verpflichtet, wenn sie bei der Erschließung des Baulandes keinen Eigenbeitrag geleistet haben.

Es geht um Fälle, in denen Kommunen eine kommunale Firma mit der Erschließung beauftragt hatten. Dies ermöglichte ihnen, den Eigenanteil von meist 10 % zu umgehen. Die kommunale Firma wiederum stellte den Grundstückskäufern anteilig die vollen Kosten in Rechnung, und zwar auch für Leistungen, die die Kommune selbst gar nicht hätte umlegen dürfen. Ein Gesetzesverstoß, so das Bundesverwaltungsgericht. Ein ganz oder mehrheitlich beherrschter kommunaler Betrieb sei kein unabhängiger Dritter, auf den die Gemeinde die Erschließung des Grundstücks per Vertrag übertragen könne. Den Kommunen drohen somit Nachforderungen in Millionenhöhe.

Die Ansprüche der Grundstücksbesitzer verjähren erst drei Jahre nach Kenntnis der Anspruchsgrundlage, spätestens aber 10 Jahre nach der Zahlung.

Erschließungsverträge zwischen Kommunen und eigenen Betrieben und kommunalen Eigenbetrieben waren in der Vergangenheit gängige Praxis. Bei einer erfolgreichen Klage müssen die kommunalen Betriebe die Zahlungen an den Grundstücksbesitzer zurückerstatten. Bei einem Eigenanteil der Kommune von 10 % können somit schnell € 1.000,00 bis € 1.500,00 anfallen.

(Urteil BVerwG von Ende 2010)